O gerente de tecnologia José Grossi Neto, 37 anos, mora na região de Pinheiros, zona oeste de São Paulo, desde 2017. Começou a viajar para a região na juventude, atraído pela variedade de bares, restaurantes e casas de exhibits. Mas ao procurar um imóvel, foi a facilidade de acesso aos serviços a pé que o motivou a ficar por lá.
“Ao procurar imóveis, tentei me concentrar em ruas próximas o suficiente para caminhar até lojas, praças e metrô, mas também longe o suficiente para não ser afetada pelo barulho ou tráfego.”
Neto chamou a atenção para o que os especialistas chamam de “passability” ou “passability” em português. A variedade do que se pode fazer a pé nas proximidades é um fator importante na hora de avaliar um imóvel – em geral, mais do que a presença de uma determinada atração, como bares, restaurantes ou parques.
“Os subcentros de atendimento, mercado e saúde são o que chamamos de âncoras de preço. Em média, as pessoas preferem morar perto desses locais”, explica Roger Campos, gerente de dados da Loft Actual Property.
A localização do Neto compensa as carências do estilo de vida badalado da região de Pinheiros, a região com mais bares e restaurantes da cidade de São Paulo. Segundo levantamento da Loft, são 382 estabelecimentos na região, superando Jardim Paulista (334), República (177) e Consolação (169).
“No last das contas, essa proximidade é um incômodo menor, mas compensa que em um raio de um quilômetro você pode fazer muita coisa sem carro ou transporte público”, diz o tecnólogo.
Ele afirma que, afinal, alguns bares têm música ao vivo e trânsito intenso nas ruas e calçadas, mas a fiscalização do Psiu (Programa Sossego Urbano da Prefeitura de São Paulo) ajudou nessa questão.
Além disso, o ruído da construção é emitido durante o dia, com frequentes trabalhos de reparo ou construção.
Proximidade de bares e restaurantes excellent para aluguel
A proximidade de bares e restaurantes pode ser inconveniente para os moradores, mas a situação é diferente para os turistas.
“Quando o assunto é turismo de lazer, as pessoas preferem a região da Vila Madalena, que tem metrô, bares, fica perto da Paulista e é bem central”, diz Alex Frachetta, CEO da startup imobiliária Apto.
Ele destaca que são diferenças que facilitam o aluguel de curto prazo por meio de plataformas como o Airbnb. Também é comum nessas regiões estar perto de restaurantes e comodidades a pé, e ter acesso a transporte público.
A proximidade dos parques valoriza os imóveis?
Diferentemente. Estudo da Loft Dados mostra que a proximidade de alguns parques valoriza um imóvel, como é o caso do Victor Civita, do Parque do Povo e do Ibirapuera, em São Paulo. Mas o efeito oposto é observado quando está localizado próximo a locais desfavorecidos, sem infraestrutura e segurança.
Segundo o levantamento, a cada quilômetro que um imóvel se afasta do Parque do Povo, em Pinheiros (zona oeste), o custo do metro quadrado cai R$ 1.485. O Parque Nabuco, em Habakuara (Zona Sul), tem efeito contrário: a cada quilômetro rodado, o preço do metro quadrado aumenta em 980 reais.
“Alguns parques, por problemas como falta de zeladores, começam a criar problemas para quem está ao seu redor”, diz Campos. “Outros parques estão criando o que esperamos que seja o espaço verde: uma área de recreação, um ambiente seguro para as pessoas correrem e caminharem”.
Proximidade de serviços e transportes públicos é atrativo
Na plataforma habitacional Yuca em 2022, a área mais procurada foi a região de Pinheiros. Vila Mariana, Bela Vista, Vila Madalena e Itaim Bibi também receberam quantity correspondente de pedidos. Para o cofundador e CEO da empresa, Paulo Bichucera, tal deve-se à proximidade a serviços e transportes públicos.
“Os jovens até preferem não ter mais carro, apenas 5% da nossa base aluga quarto”, diz o diretor. Ele também destaca a relevância do “pedestre” nessas áreas. “Poder sair de casa, virar a esquina e ir na farmácia, padaria, supermercado ajuda muito nessa busca.”
Esse foi o destaque do gerente de contas Rodrigo Dau, de 30 anos, que se mudou do Rio para a Bela Vista, na região central de São Paulo, em maio de 2021.
Além de ir a pé para o trabalho, a Dow vai à academia, ao mercado, ao purchasing e aos bares. A desvantagem é a falta de segurança em determinados horários. “Já tentei roubar duas vezes, por exemplo. Felizmente, nada aconteceu.”
Bairros que são híbridos de habitação e varejo podem ter benefícios de segurança, disse Campos. Ele vê como benéfica a volta das fachadas ativas, tipo de empreendimento comum na década de 1960, quando o primeiro andar do prédio é ocupado por lojas.
“Quando você faz uma combinação das duas coisas, você cria naquele lugar uma fiscalização que combate o crime. Isso resulta em uma maior proximidade com a cidade.”
Mas os mesmos efeitos negativos observados por José Grossi Neto em Pinheiros são apontados por Paulo Bichucher. “Se você pensar onde é o restaurante, tem entrega, e onde tem entrega, tem moto, e onde tem moto, tem moto à meia-noite.”
O aumento dos preços na própria região também pode prejudicar os moradores mais velhos, cujos aluguéis tendem a subir para acompanhar os movimentos do mercado. A poluição sonora também está se tornando um problema. “Mais pessoas estão construindo, o que gera mais barulho e sujeira”, diz Bichucher.
Novas linhas de metrô apontam potencial de crescimento
A atenção a novas linhas de metrô, shoppings ou outros empreendimentos relevantes é um conselho importante para quem quer investir em imóveis com potencial de crescimento.
Como exemplo, Frachetta cita Maugema (Zona Sul), área próxima ao Aeroporto de Congonhas e ao Parque do Ibirapuera. “Moema teve muitos lançamentos no ano passado porque inaugurou o metrô.
“As pessoas poderiam ter comprado uma propriedade em Maugham há três ou quatro anos, mas sempre pensamos que o preço nunca vai subir mais e ficamos surpresos quando isso acontece.”
Hoje, ele recomenda olhar para as áreas de Pompéia e Perdises, que sofreram com a construção da linha laranja do metrô. “Perdises já é uma área superestimada em São Paulo, mas ainda tem essa perspectiva.”
Para oportunidades mais lucrativas, Campos recomenda consultar o Plano Diretor de São Paulo. “Assim você começa a entender qual é a dinâmica da cidade e para onde ela está indo, a infraestrutura de transporte e o caminho para o mercado de trabalho.”